Come leggere una visura catastale

Trovarsi di fronte a una visura catastale e doverne interpretare i dati può sembrare un compito complesso.

È un documento tecnico che, pur essendo fondamentale per la gestione e la compravendita di immobili, non è sempre di immediata comprensione per chi non ha familiarità con la terminologia catastale.

Questa guida ha l’obiettivo di chiarire in modo semplice e diretto le informazioni principali contenute in una visura catastale, fornendo le chiavi per leggerla correttamente e utilizzarla al meglio.

Procediamo!

La visura catastale: tutto quello che devi sapere

La visura catastale è un documento che presenta in forma tabellare tutte le informazioni di un immobile, sia sotto il profilo proprietario che sotto quello fiscale.

Si compone di tre sezioni principali, dove vengono riportati dettagli riguardanti la zona in cui si trova l’immobile, i dati catastali e la superficie (espressa in metri quadrati).

Questo documento ha un ruolo cruciale sia per chi intende acquistare che per chi vuole vendere un immobile.

Per chi ne sta valutando l’acquisto, la visura può infatti rivelare dati preziosi riguardanti la posizione, la metratura e altre caratteristiche rilevanti della proprietà, mentre per un venditore, rappresenta una prova della titolarità dell’immobile e contribuisce a determinarne il valore di mercato.

Cosa contiene una visura catastale

Occorre innanzitutto fare chiarezza su una questione: esistono diverse tipologie di visura catastale, ognuna delle quali contiene informazioni specifiche e dettagliate sull’immobile.

La visura ordinaria fornisce una rappresentazione dello stato catastale attuale dell’immobile nel momento in cui viene richiesta, offrendo una panoramica istantanea delle informazioni aggiornate.

D’altra parte, la visura storica fornisce una panoramica completa dell’evoluzione di un immobile nel tempo, come i cambiamenti di proprietà, le eventuali modifiche strutturali o altre variazioni significative.

Questi dati possono rivelarsi particolarmente utili, ad esempio, durante una compravendita, dove la conoscenza delle vicende passate dell’immobile può influire sul suo valore di mercato.

Due modalità di ricerca

Per entrambe le tipologie (ordinaria e storica), è possibile richiedere la visura attraverso due modalità di ricerca:

• Per immobile: si effettua utilizzando l’identificativo catastale specifico dell’immobile. Nel caso del catasto dei terreni, si utilizza la particella catastale, mentre per il catasto dei fabbricati si fa riferimento all’unità immobiliare urbana o all’indirizzo dell’immobile.
• Per soggetto: in quest’altra modalità di ricerca, la visura viene richiesta utilizzando i dati anagrafici del proprietario o dei proprietari dell’immobile. Se il soggetto è una persona fisica, sono necessari nome, cognome, sesso e codice fiscale; nel caso di una persona giuridica, invece, vanno inseriti la denominazione e la sede legale.

In entrambi i casi, la visura catastale rappresenta uno strumento utile per ottenere informazioni dettagliate sull’immobile e sui suoi proprietari, sia attuali che passati.

Dati catastali: come interpretarli

La visura catastale è un documento ufficiale che va letto con particolare attenzione, poiché i dati che contiene possono influire in modo significativo sul valore di un immobile e sulle decisioni che riguardano la sua gestione e/o la compravendita.

1. Visura catastale ordinaria per immobile

La prima informazione che si incontra nella visura è il tipo di ricerca effettuata: in questo caso si tratta di una visura per immobile.

A seguire, viene indicata la data di richiesta, che serve a stabilire se i dati presenti sono aggiornati.

Fonte dei dati

La visura specifica se le informazioni provengono dal Catasto Terreni o dal Catasto Fabbricati; in altre parole, questa sezione indica se l’immobile è un terreno o un fabbricato.

Informazioni catastali principali

Qui vengono riportati i dati essenziali per identificare l’immobile, come il Comune di ubicazione (con relativo codice catastale), la Provincia, e i dati catastali: Foglio, Particella (o mappale) e Subalterno (se presente). Questi dettagli consentono di individuare l’immobile sulle mappe catastali.

Numero di immobili

Viene indicato il numero di unità immobiliari incluse nella visura.

Suddivisioni territoriali

Per motivi amministrativi, il Catasto divide il territorio in sezioni: per i fabbricati, ad esempio, può essere presente la Sezione urbana o la Sezione amministrativa, mentre per i terreni può apparire la Sezione censuaria.

Foglio e particella

Il Foglio rappresenta una porzione di territorio comunale mappata dal Catasto, mentre la Particella identifica una specifica area del foglio, che può essere un terreno o un fabbricato.

Subalterno

Quando su una particella sono presenti più unità immobiliari, ogni unità viene identificata da un Subalterno, che ne determina l’autonomia funzionale e reddituale.

Zona censuaria

La zona censuaria è una suddivisione del territorio comunale in aree con caratteristiche simili in termini di redditività immobiliare.

Ogni zona ha una tariffa specifica utilizzata per calcolare la rendita catastale.

Categoria e classe

La categoria identifica la destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio, abitazione, ufficio, negozio), mentre la classe indica il grado di produttività o pregio dell’immobile all’interno della sua categoria, con valori che vanno da 1 a salire.

Consistenza

Questo dato esprime la dimensione dell’immobile: per abitazioni e uffici è indicata in vani, mentre per negozi e magazzini in metri quadrati.

Superficie catastale

Introdotta di recente, la superficie catastale misura l’estensione dell’immobile in metri quadrati, distinguendo tra superficie totale e superficie esclusa dalle aree scoperte (come balconi o terrazzi).

Rendita catastale

La rendita catastale è un valore che serve per il calcolo di imposte come l’IMU o l’imposta di registro.

Viene calcolata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria della zona e della categoria di appartenenza dell’immobile.

Indirizzo dell’immobile

Per i fabbricati, viene riportato l’indirizzo completo, comprensivo di numero civico, scala, piano e interno, se presenti.

Dati anagrafici degli intestatari

Vengono elencati i dati anagrafici e fiscali degli intestatari dell’immobile, siano essi persone fisiche o giuridiche.

Un asterisco accanto al codice fiscale indica che il dato è presente nell’anagrafe tributaria.

Diritti e oneri reali

In questa sezione vengono descritti i titoli di possesso, come proprietà, usufrutto, o nuda proprietà, specificando anche le quote di proprietà in caso di più intestatari.

Annotazioni

Questa parte contiene eventuali note su modifiche catastali, cambiamenti di proprietà o altre informazioni rilevanti.

2. Visura catastale storica per immobile

La visura storica viene suddivisa in tre sezioni.

• Sez.1: in questa parte vengono riportati i dati presenti anche nella visura ordinaria, come le informazioni identificative dell’immobile e i dati catastali essenziali.
• Sez 2: organizzata per periodi temporali, questa sezione elenca tutte le variazioni subite dall’immobile, come modifiche strutturali o cambiamenti catastali dovuti a interventi edilizi.
• Sez. 3: anche questa suddivisa per periodi temporali, fornisce un elenco dei passaggi di proprietà dell’immobile, con i nomi dei vari proprietari e i dettagli sulla provenienza, come gli estremi di registrazione.

3. Visura catastale ordinaria per soggetto

La visura catastale per soggetto consente di ottenere una panoramica di tutti i terreni o le unità immobiliari intestate a una specifica persona, sia essa fisica o giuridica.

Al suo interno troviamo:

• Tipologia di visura: la prima riga indica il tipo di visura richiesto, in questo caso una visura per soggetto. Viene anche riportata la data in cui il documento è stato richiesto, così da sapere se i dati sono aggiornati.
• Fonte dei dati: qui viene specificato il soggetto che è stato individuato nella ricerca, ovvero la persona o società intestataria degli immobili.
• Dati del soggetto: in questa parte si trovano le informazioni anagrafiche della persona o società, come nome, cognome, codice fiscale, provincia e comune di nascita, se si tratta di una persona fisica.
• Elenco delle proprietà: questa sezione elenca tutti i terreni e le unità immobiliari intestate al soggetto, inclusi eventuali cambiamenti o altre informazioni necessarie per identificare la provenienza di tali beni.
• Passaggi di proprietà degli immobili: contenenti dettagli sulle registrazioni e i nominativi dei vari proprietari.

4. Visura catastale storica per soggetto

La visura catastale storica per soggetto fornisce una panoramica approfondita di tutti gli immobili che una persona o una società ha posseduto nel corso del tempo, sia quelli attualmente detenuti, sia quelli di cui non è più proprietaria.

Anch’essa divisa in sezioni: la prima parte contiene le stesse informazioni già presenti nella visura ordinaria, come i dati anagrafici del soggetto e il tipo di visura.

La sezione successiva comprende tutti gli immobili che il soggetto ha posseduto o possiede ancora, con dettagli sui diritti reali associati a ciascun bene.

Vengono indicati anche gli identificativi catastali (Foglio, Particella, Subalterno) e l’indirizzo catastale, insieme a informazioni su quote di proprietà, oneri reali e tipologia di diritti.

Va notato che, rispetto alla visura ordinaria, la visura storica non include alcune informazioni come la Classe, la Rendita Catastale, la Consistenza, la Categoria e la Superficie dell’immobile, concentrandosi piuttosto sugli aspetti storici e patrimoniali.

Come e a chi richiedere una visura catastale

Prova il nostro servizio online e ottieni la tua visura in pochio minuti!

La richiesta di una visura catastale può essere effettuata fornendo i corretti identificativi catastali dell’immobile in questione, come foglio, particella e subalterno.

È possibile procedere alla richiesta anche tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Quanto costa una visura catastale dal geometra?

Il costo di una visura catastale richiesta tramite un geometra può variare in base a diversi fattori, come il tipo di immobile, la complessità della ricerca e il professionista a cui ci si rivolge.

Generalmente, il costo comprende sia il servizio di consulenza che le eventuali spese di accesso agli archivi, ma è sempre consigliabile richiedere un preventivo per avere un’idea più precisa.